賃貸住宅におけるペットの飼育


<質問>

現在賃貸住宅に住んでいますが、ペットを飼うことはできるでしょうか。また、仮に隠れてペットを飼っていることが賃貸人にばれたときはどのようになるのでしょうか。



1.賃貸住宅におけるペット飼育

(1)原則
住居を賃借する場合には、貸主と借主との間で賃貸借契約書を締結するのが一般です(その場合、媒介業者として不動産屋さんも捺印したりしますが、契約はあくまでも貸主と借主間の契約です)。従って、契約当事者である貸主および借主はその賃貸借契約の条項を遵守しなければならないという義務を負うことになり、万一、契約当事者の一方がその契約条件に違反した場合には、相手方当事者は催告をした上で契約を解除できる事となります。。
そこで、賃貸借契約の中で、「ペットの飼育はできないものとする」といった契約条項が設けられていた場合には、借主はそれに従う義務を負うことになり、もし、これに違反した場合には貸主は速やかにペットの飼育をやめるよう催告をした上で、借主がそれに従わない場合には、将来に向かって賃貸借契約を解除できるのが、原則です。
従って、契約条項として、このような定めがある場合には、基本的にペットの飼育は断念すべきでしょう。もし、どうしてもペットを飼育したいのであれば、ペットの飼育が可能な場所に引っ越すか、貸主と交渉して、ペットの飼育を認めてもらうようにする(賃貸借契約の内容・条件を変更してもらう)べきです。

(2)解除権の制限
しかし、「ペットの飼育はできないものとする」との契約条項がある場合には、どんなペットもすべて不可とされるのかというと、必ずしもそうは言い切れない場合もあります。
一般に、ペット禁止条項は、隣近所の住人への迷惑をもたらす可能性、また、悪臭等の発生、室内の汚損の可能性などの観点から、有効とされています。しかし、たとえば、熱帯魚や小鳥等のような場合には、それをペットとして飼育したとしても、現実問題として、そのような問題が発生する可能性は低いと考えられます。このように、ペット飼育禁止条項がある場合でも、そのペットの種類・飼い方の態様などからして、ペット禁止条項を設けた目的が達成できなくなるといった危険がない場合にまで、ペット飼育禁止条項の違反ということのみを理由として賃貸借契約が解除できるとするのはどうかという気がします。そのような場合には、いまだ貸主と借主の信頼関係が破壊されたとはいえないとして、ペットの飼育のみを理由とする賃貸借契約の解除は必ずしも認められないということも考えられます。

但し、だからといって、「ペット禁止条項があっても、ペットを飼っても現実には契約解除はされない」と考えることは大きな間違いです。
実際に、それだけを理由とする賃貸借契約の解除は主張されないとしても、契約条項に違反していることは事実なのですから、それ以外の事情ともあいまって、全体として信頼関係が破壊されたものとして、賃貸借契約が解除される可能性は十分にあるということを認識する必要があるでしょう。
また、契約解除はされないにしても、契約違反をされている貸主としては、感情的にいい気持ちはしないでしょう。それが、後々の賃貸借契約の内容二影響してきたりといった可能性は否定できないと思われます。
また、何よりも、そんな形で、隠れてこそこそペットを飼育するなんて、精神的によくないのではないでしょうか。


2.契約書上はペットの飼育が認められている場合

(1)契約書にペットの飼育の可否について何も規定がない場合
賃貸借契約書に、ペットの飼育について何も規定がない場合には、果たしてペットを飼うことができるのでしょうか。
今日においては、不動産屋さんの媒介によって賃貸借契約が締結される場合には、不動産屋さんからあらかじめ重要事項説明を受けることとなっており、その中で、ペットの可否についても説明されるのが一般でしょう。従って、それに従うべきです。
もし、重要事項説明書にも何も記載がない場合には、念のために、貸主もしくは媒介業者なりに確認すべきでしょう。「禁止されていないんだから、ペットを飼ってもいいんだ。」と考えることもできないわけではありませんが、後々のトラブルの火種を抱え込むことにもなりかねません。

(2)ペットの飼育が可能とされる場合
ペットの飼育が可能とされた場合であっても、次の点については認識しておく必要があります。
@借主の善管注意義務
借主は、貸主の所有物を賃料を支払って使用させてもらっているわけですから、当然に、その借家を「善良なる管理者としての注意義務」をもって使用する義務を負います。これは、一般的に他人の物を借りている以上、その財産の価値を減少させることのないように十分に配慮しなければならない義務とでも言えばよろしいでしょうか。従って、ペットを飼ったことによって、借家を著しく不潔にしたり、その他その居住・ペットの飼育の方法が不適切である場合には、その義務違反として、賃貸借契約の解除、損害賠償の請求等を受ける危険があります。
A借主の原状回復義務
借主は、賃貸借終了時には、借家を自分の費用で当初借りたときの状態(但し、通常の使用による自然消耗による部分は除きますが)に戻す義務を負います。従って、ペットを飼ったことにより、たとえば、壁や柱に傷をつけたといった場合には、それを自己の費用負担で修理しなければなりません。また、ペットを飼っていたことにより、臭いがついていたりといった場合には、それについてのクリーニング費用等も負担しなければならないといったことも考えられます。
B近隣住民との関係
ここまで述べてきたのは、あくまでも賃貸借契約という枠組みの中でペットを飼ってもいいか否かという問題でした。
しかし、それ以外にも、社会生活をおくる者として、ペットによる近隣住民との関係、周辺環境の問題があります。
たとえば、ペットの鳴き声等によって近隣住民が迷惑を受けたり、ペットの糞尿の問題、悪臭の発生などを生じさせた場合には、当然に飼主はそれについて責任を負います。そして、それを適切に処理しない場合には、貸主との関係においても、契約違反としての責任を負わされることとなるでしょう。
また、これらの場合には、その近隣住民に対して不法行為による損害賠償責任を負わされたり、また、ペットの飼育を禁止する旨の差止め請求を受ける可能性もあります。


3.まとめ

ペットを飼うことは、個人の自由です。しかし、人は社会生活を営んでいる以上、近隣周辺住民・家主との関係を考慮しないわけには行きません。そして、その関係を良好に保ち、トラブルを生じさせないことが、ペットと人間の共存を図るためには、何より大切なことでしょう。
従って、現実に「権利」としてペットを飼うことができるかどうかということよりも、ペットを飼うことによって周囲との間でトラブルを発生させる危険はないのかという観点から、考える必要があると思います。
黙っていればばれない、とか、ペットの飼育は認められているんだからどのように飼おうと勝手だ、といった考えが、トラブルを大きくして、感情的な対立にまで発展させる危険があるということを認識すべきでしょう。

以上